Castillo a la vista: mejorando la gestión de los inmuebles históricos en España

Por Blanca Lopez
Castillo a la vista: mejorando la gestión de los inmuebles históricos en España

Desmontamos los principales mitos en la gestión de los inmuebles históricos en España y orientamos a propietarios e inversores en un momento clave para el patrimonio y el turismo cultural en el mundo.    

Marzo 2018. El universo del patrimonio cultural (tal como lo define nuestra Ley de Patrimonio Histórico en España) es muy amplio. Aunque la metodología que desarrollo a continuación puede aplicarse en su conjunto, es importante precisar que voy a hacer referencia a uno de los segmentos de mayor peso específico: los propietarios privados (incluidas las organizaciones religiosas) de bienes inmuebles de manifiesto carácter y valor cultural, histórico, científico o artístico, estén o no incluidos en algún inventario de bienes protegidos según normativas legales nacional y/o autonómicas.

Por diversas razones en España no hemos desarrollado una conciencia común sobre cómo debemos preservar nuestro patrimonio cultural. Muy al contrario hemos derivado la mayor parte de la responsabilidad a las Administraciones Públicas.  Carecemos de un modelo avanzado como el anglosajón, por ejemplo, que haya puesto en marcha estructuras legales y fiscales que faciliten su conservación, su transmisión y su gestión.

La crisis del 2007 rompe el status quo y los propietarios privados se ven obligados a buscar vías  de ingresos para conservar sus activos. Un contexto marcado por las emociones, una cierta «desesperación» y en general una falta de visión global sobre los verdaderos problemas. De ahí que se hayan tomado decisiones que en el medio y largo plazo tienen un impacto negativo en el valor del patrimonio.

Es importante desmontar una serie de «mitos» creados en los últimos años y que han frustrado las expectativas legítimas creadas por los propietarios. Cito algunas frases que me han comentado propietarios para ilustrarlos:

Mito 1.   CON LA SUBVENCIÓN NO LLEGA LA SOLUCIÓN

«Me dieron una subvención y decidí restaurar la casa. Pero me he quedado sin dinero, está sin terminar y no se qué hacer ahora…».

Las subvenciones han sido el detonante de decisiones de restauración e inversión en activos históricos, y se han adaptado a ellas en lugar de valorar las necesidades reales y diseñar un plan de actuación acorde.

Mito 2. ALQUILER PARA BODAS Y EVENTOS: LOS CANTOS DE SIRENA

 «A mi prima le pagan 10.000 euros por boda por alquilar su palacio».

En menos de 10 años en España las casas históricas y singulares (fincas, castillos, palacios, masías, etc.) suponen el 30-40% de la oferta total de lugares de celebración de eventos.  Pero el atributo histórico ya no es diferencial ni garantía de éxito:  iniciar cualquier negocio implica conocer el mercado y su operativa (incluidas inversiones y licencias).

Ecosistema de un inmueble histórico. Gestión del patrimonio cultural
 
Mito 3. LAS RESTAURACIONES TROFEO

«La Iglesia ha salido en muchas revistas de arquitectura y ha ganado varios premios».

Muchos proyectos de restauración han dado más importancia (y por lo tanto han asignado la mayor parte de los presupuestos) a la dimensión arquitectónica del bien y en menor medida al plan de gestión y de comercialización. Por eso una vez finalizados, la actividad empresarial o cultural prevista ha tenido un éxito efímero o no ha podido ni desarrollarse.

Mito 4. LA VENTA: DEL VALOR EMOCIONAL A LA REALIDAD DEL MERCADO  

«Mira Blanca, en el fondo lo quiere mi familia es vender la casa».

En los últimos años la oferta de venta de inmuebles históricos ha crecido considerablemente al tiempo que se constata un lento aumento del interés de los inversores. Pero hay que conocer bien este tipo de activos para determinar su valor e identificar al comprador adecuado evitando generar falsas expectativas para todos.

A partir de aquí ¿cómo diseñamos soluciones reales? La respuesta es sencilla: para encontrar buenas soluciones debemos tomar mejores decisiones. Cada «casa» y cada propietario tienen su propia idiosincrasia. Por ello y debido a mi experiencia considero importante aplicar una metodología que permita tener el enfoque adecuado para ayudarnos a decidir. Consta de estos 6 pasos:

  • Identificar el problema basándose en el ecosistema del bien cultural
  • Elaborar el diagnóstico global para analizar la situación con distancia «emocional»
  • Construir el mapa de alternativas apropiado para el bien
  • Concretar las acciones y trabajar la estructuras legales, financieras y fiscales óptimas
  • Implantar el plan de gestión con el equipo y los recursos necesarios
  • Realizar el seguimiento preciso para evitar desviaciones o sorpresas desagradables.

En estos momentos son varios (al menos 10) los usos posibles para los bienes históricos, si bien, el hotelero es el de mayor interés. Es común ver usos mixtos dentro de una misma propiedad compaginando actividades culturales, de restauración e incluso de alojamiento. También se observa la combinación de uso empresarial con el turístico, como el caso de Castillo de Canena en España y el de la marca italiana, Brunello Cucinelli en Italia, quien ha rehabilitado un aldea histórica, Solomeo, para ubicar su sede. 

Metodología de trabajo para propietarios e inversores de inmuebles históricos y patrimonio cultural

Como conclusión quiero recalcar que vivimos en un momento clave para los bienes históricos no solo en España sino a nivel mundial. Muestra de ello es que Europa ha designado 2018 como el Año Europeo del Patrimonio Cultural.  La transformación de nuestra sociedad en la era digital plantea interesantes retos y  oportunidades; hay que cambiar la forma de trabajo.

Necesitamos educar a los propietarios actuales, inversores y a todos aquellos que van a continuar con el legado en una visión integral del patrimonio. No estamos hablando de activos inmobiliarios al uso, se necesita una sensibilidad especial, generar confianza y tener un profundo conocimiento de su ecosistema para tomar buenas decisiones. 

Foto de portada: Castillo de Almodovar, utilizado en la serie Juego de Tronos @larsstuifbergen 

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